Договора ренты и пожизненного содержания

Для каждого человека наличие собственного помещения – то наибольшая материальная ценность. Но кое-кто и не представляет, как просто можно отобрать у человека ее собственность. Даже опытные граждане не всегда могут избежать неприятностей во время операций с недвижимостью. Ведь, по статистике, около 10 % всех операций на вторичном рынке недвижимости заканчивается крахом для одной из сторон.

Договор пожизненной ренты

Договор ренты - это договор, по которому одна сторона (Получатель ренты) передает другой стороне (Плательщику ренты) в собственность имущество, а Плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать Получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо - предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор ренты регулируется Гл.56 Гражданского Кодекса и относится к группе договоров, подразумевающих отчуждение имущества. По договору ренты имущество Получателя ренты переходит в собственность Плательщика ренты. Соответственно, Плательщик ренты будет нести все бремя обязанностей, возложенных государством на собственника недвижимости, а также ответственность за случайную гибель перешедшего к нему имущества.

Важно, что договор ренты отличается от других договоров, направленных на отчуждение имущества, его длительностью, отсутствием конкретного срока исполнения - он действует на протяжении всей жизни Получателя ренты.

Договор ренты относится к тем договорам, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Недвижимое имущество, передаваемое под выплату ренты, автоматически, в силу закона, становится предметом залога. Суть такого залога заключается в том, что имущество, в случае невыполнения условий договора, возвращается именно первоначальному владельцу, а не государству или другому лицу. То есть, если Плательщик ренты нарушит свои обязательства, то Получатель имеет законное право потребовать расторжения договора, за которым последует возвращение права собственности. Таким образом, в случае расторжения договора движимое или недвижимое имущество (благодаря наложенному обременению) возвращается к своему первоначальному владельцу.

Закон придает большое значение тому, на каких началах (возмездных или безвозмездных) имущество передается Плательщику ренты. При передаче имущества за плату к правоотношениям сторон применяются правила о договоре купли-продажи, а при бесплатном отчуждении имущества - правила о договоре дарения.

Договор пожизненного содержания

Сегодня для граждан Украины наиболее актуален именно договор о пожизненном содержании.
Большинство договоров такого типа в наше время заключаются по соображениям выгоды (со стороны приобретателя) и острой необходимости (со стороны отчуждателя). Отчуждателями, как правило, становятся одинокие неработоспособные по возрасту или по болезни граждане, которые ничего, кроме жилой площади предложить не могут, и продать они ее также не могут, поскольку другого жилья у них нет. Боясь оказаться в категории бездомных, они вынуждены бедствовать или отказывать себе в самом необходимом. Но есть и другой выход – заключение договор пожизненного содержания, который гарантирует им право последующего проживания в своей квартире и возможность получать постоянную прибыль.
То есть, для многих граждан преклонных лет договор пожизненного содержания – это единственная возможность достойно прожить отведенные дни.

Договор пожизненного содержания (ухода) регулируется главой 57 Гражданского кодекса Украины, который вступил в действие 1 января 2004 года. По договору пожизненного содержания одна сторона (отчуждатель) передает второй стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое или движимое имущество, которое имеет значительную ценность (т.е. обладает определенной ликвидностью), взамен чего приобретатель обязывается обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом пожизненно.

Передавая в собственность имущество, отчуждатель, в первую очередь, имеет за цель получения материального обеспечения, ухода и услуг, в которых он нуждается. При этом следует отметить, что законодательством не установлено четкое разграничение между содержанием и уходом, поэтому это не влияет на объем прав и обязанностей сторон.

Содержание (уход) может заключаться как в материальном (натуральном или денежном) обеспечении, так и в предоставлении ухода. Стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер, объем и периодичность предоставления материального обеспечения, виды и содержание ухода (например, выплата денежных сумм, приобретения продуктов питания, одежды, бытовых товаров, медицинское обслуживание и тому подобное), предоставленных приобретателем во время выполнения своих обязанностей по договору пожизненного содержания (ухода). Причем материальное обеспечение представляет собой не только денежные суммы, но и стоимость продуктов, одежды и других предметов. Материальное обеспечение, которое ежемесячно должно предоставляться отчуждателю, подлежит денежной оценке. Такая оценка подлежит индексации в порядке, установленном законом. Объем таких предметов должен отвечать условиям договора и проведенным индексациям, не ухудшая положение отчуждателя (Статья 751 ГК).

Приобретатель не может при жизни отчуждателя продавать, обменивать, дарить, заключать договор закладной или передавать в собственность другому лицу имущество, переданное ему по договору пожизненного содержания (ухода) (Статья 754 п.1 ГК).

В случае смерти отчуждателя приобретатель обязан похоронить его, даже если это не было предусмотрено договором пожизненного содержания (ухода). Если часть имущества отчуждателя перешла к его наследникам, расходы на его захоронение должны быть справедливо распределенные между ними и приобретателем (статья 749 ГК).

В случае невозможности последующего выполнения физическим лицом обязанностей приобретателя по договору пожизненного содержания (ухода) из оснований, которые имеют существенное значение, обязанности приобретателя могут быть переданы при согласии отчуждателя члену семьи приобретателя или другому лицу за их согласием. Отказ отчуждателя относительно передачи обязанностей приобретателя может быть обжалован в суде (Статья 752 ГК).

В случае ликвидации юридического лица - приобретателя право собственности на имущество, переданное по договору пожизненного содержания (ухода), переходит к отчуждателю. В случае ликвидации юридического лица - приобретателя без возникновения правоприемничества у отчуждателя появляется право собственности на переданное по договору имущество. Если это имущество переходит к его основателю (участнику), то считается, что к этому лицу перешли все права и обязанности приобретателя (Статья 758 ГК).

Договор пожизненного содержания (ухода) может быть разорван по решению суда, как по требованию отчуждателя (в случае невыполнения или неподобающего выполнения приобретателем своих обязанностей, независимо от его вины), так и по требованию приобретателя (например, в случае невозможности выполнять обязанности по договору). Следует отметить, что закон не устанавливает никаких условий, причин или случаев для расторжения договора пожизненного содержания (ухода) по требованию приобретателя (Статья 755 ГК).

Договор пожизненного содержания заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. При заключении договора, по которому приобретателю в собственность передается недвижимое имущество, необходима государственная регистрация. Одним из отличий нового ГК, является требование относительно государственной регистрации, заданием которой является придание договору пожизненного содержания (ухода) публичного характера (Статья 745 ГК).

Договор пожизненного содержания (ухода) является бессрочным, то есть заключается на неопределенный срок, поскольку приобретатель обязан содержать отчуждателя пожизненно.

Договор составлен на основании следующих статей Гражданского Кодекса Украины:
Статья 182. "Государственная регистрация прав на недвижимость";
Статья 317. "Содержание права собственности";
Статья 334. "Момент приобретения права собственности по договору";
Статья 651. "Основания для изменения или расторжения договора";
Статья 745. "Форма договора пожизненного содержания (ухода)";
Статья 750. "Обязанность приобретателя обеспечить отчуждателя жильем";
Статья 751. "Денежная оценка материального обеспечения отчуждателя";
Статья 752. "Замена приобретателя по договору пожизненного содержания (ухода)";
Статья 754. "Обеспечение исполнения договора пожизненного содержания (ухода)";
Статья 755. "Прекращение договора пожизненного содержания (ухода)";
Статья 758. "Правовые последствия прекращения договора пожизненного содержания (ухода)".

Подытоживая все вышесказанное, можно выделить такие обязанности приобретателя по Договору пожизненного содержания:

гарантия пожизненного проживания отчуждателя в квартире, ставшей объектом договора;
обязательство не регистрировать и не вселять самовольно третьих лиц в эту квартиру;
оплата коммунальных платежей, электроэнергии и абонплаты за телефон в сроки и размерах, оговоренных в договоре;
своевременно и в полном объеме выплачивать ежемесячное содержание;
если иное не указано в договоре, предоставлять материальное обеспечение в исполнение натурального ухода по первому требованию в сроки и объеме, предусмотренных договором.

право собственности на имущество, ставшее объектом договора с момента регистрации этого договора;
исключение всех спорных требований со стороны претендентов на наследство в будущем (членов семьи, дальних родственников, наследников по ранее составленным Завещаниям);
ввиду того, что имущество, являющееся объектом договора пожизненного содержания (ухода) не является залоговым имуществом априори на весь период действия этого договора, квартира не может быть истребована в счет погашения любых долговых обязательств или быть конфискованной по решению суда.

Строительство нового жилья замораживается или сокращается. Считается, что инвестирование в строительство на начальном этапе обходится более дешево, однако всевозможные «элита-центры» подорвали доверие к такому виду приобретения жилья. Не забываем и о различных форс-мажорных обстоятельствах, возникающих в связи с инфляцией, политическими процессами в стране.
В отличие от первичного рынка недвижимости, а также рисков, при приобретении вторичного жилья (т.н. «проблемные квартиры»), инвестирование в высоколиквидную недвижимость путем заключения договора пожизненного содержания или пожизненной ренты обеспечат надежную защиту Ваших инвестиций и получение прибыли по окончанию действия договора.
Немаловажным является и то, что на протяжении жизни отчуждателя на имущество, переданное приобретателю по договору пожизненного содержания или ренты, не может быть обращено возмещение по обязательствам приобретателя (т.е. не подлежит конфискации по Решению суда, в процессах банкротства, в качестве алиментов и т.д.).